Location courte durée en copropriété : ce que le règlement autorise, et comment le faire accepter

Un T3 au troisième étage, à Vannes. Trois week-ends loués d'affilée en juin, une boîte à clés vissée sur la rampe du hall, et un voisin du dessous qui appelle le syndic un dimanche à 23 h 40. Le règlement de copropriété n'a rien prévu pour ce scénario précis, et c'est justement là que tout se joue.

Car la question juridique est simple à poser - ai-je le droit de louer mon appartement en courte durée ? - et beaucoup plus longue à trancher. Elle dépend de deux documents, d'une majorité en assemblée générale et, surtout, de la manière dont l'immeuble vit la rotation des occupants.

Ce guide fait le tour des trois : ce que le règlement autorise ou interdit, comment se déroule le passage en AG, et comment un propriétaire se fait accompagner sans transformer son immeuble en champ de bataille.

En bref

• Clause d'habitation bourgeoise exclusive : les locations répétées à la journée ou à la semaine y sont considérées comme une activité commerciale, donc interdites. La Cour de cassation l'a confirmé (Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305).

• Le silence du règlement ne vaut pas autorisation : on regarde la destination de l'immeuble et les clauses existantes, au cas par cas.

• Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l'AG peut interdire les meublés de tourisme à la majorité de l'article 26 - mais seulement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale, et jamais pour viser une résidence principale. Le propriétaire qui déclare en mairie doit informer le syndic.

• Une résidence principale se loue 120 nuits par an au maximum, sans autorisation de changement d'usage. À Vannes, le règlement communal prévoit des amendes allant jusqu'à 50 000 €.

• Sur le terrain, ce qui déclenche les plaintes n'est presque jamais le principe de la location : c'est une capacité d'accueil gonflée, une boîte à clés dans le hall, des sacs de linge devant l'ascenseur et du bruit après 23 h.

Ce que le règlement de copropriété peut réellement interdire

Le point de départ tient en une phrase : chaque copropriétaire use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Cette formule un peu sèche est le vrai juge de paix du dossier. Elle permet de contester une location qui dérange, même quand le règlement n'a rien écrit sur Airbnb.

Deux documents comptent, et il faut les lire ensemble.

Clause d'habitation bourgeoise : exclusive ou mixte

La clause d'habitation bourgeoise est la plus fréquente dans les immeubles de logements. Elle existe en deux versions.

• Bourgeoise exclusive : l'immeuble est réservé à l'habitation, point. Les locations saisonnières répétées y sont analysées comme une activité commerciale, incompatible avec cette destination. C'est le sens de l'arrêt du 27 février 2020 : la Cour de cassation a validé l'interdiction de locations à la journée ou à la semaine dans un immeuble à usage exclusif d'habitation.

• Bourgeoise mixte : les activités professionnelles sont tolérées dans les lots, à condition de ne pas créer de nuisances, de circulation ou de clientèle. Une location occasionnelle et discrète peut y passer. Une location qui transforme le palier en réception permanent, beaucoup moins.

La jurisprudence n'est pas figée. En 2024, la Cour de cassation a nuancé : des locations saisonnières sans prestations para-hôtelières (pas de petit-déjeuner, pas d'accueil, pas de service) ne sont pas nécessairement commerciales. Autrement dit, le même appartement peut être jugé différemment selon la façon dont il est exploité et selon la rédaction du règlement. D'où la règle de prudence : on ne déduit pas son droit d'un article de blog, on le vérifie sur son règlement.

« Le règlement ne dit rien » : le piège classique

L'absence de clause n'est ni une autorisation ni une interdiction. Elle renvoie à la destination de l'immeuble, à la présence d'une clause bourgeoise, à la nature de l'exploitation. Les tribunaux tranchent au cas par cas, et deux voisins peuvent avoir des réponses opposées à deux étages d'écart.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Le Meur, les règlements de copropriété rédigés après le 21 novembre 2024 doivent se prononcer explicitement : meublés de tourisme autorisés, ou non. Les immeubles anciens, eux, restent dans le flou - et ce flou se règle en assemblée générale, pas dans le couloir.

Ce que la loi Le Meur a changé, concrètement

Quatre évolutions utiles à connaître quand on prépare son dossier.

1. L'interdiction est devenue accessible. L'assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme à la majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). Condition : le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. L'interdiction ne peut pas viser la résidence principale. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026.

2. Le syndic est informé. Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine AG.

3. L'enregistrement s'est généralisé. La déclaration en mairie avec délivrance d'un numéro, à faire figurer sur chaque annonce, est étendue à toutes les communes au plus tard depuis le 20 mai 2026.

4. Le plafond des 120 jours peut baisser. Les communes ont la possibilité de ramener à 90 jours la durée maximale de location d'une résidence principale.

Trois vérifications avant de publier une annonce

Dans l'ordre, et sans sauter d'étape.

1. Quel est le régime de votre lot ? Résidence principale : 120 nuits par année civile, pas d'autorisation de changement d'usage. Résidence secondaire ou logement dédié à la location : autorisation préalable de changement d'usage, déclaration en mairie, numéro d'enregistrement affiché. À Vannes, où environ 2 000 logements sont déclarés en courte durée, le règlement communal prévoit des amendes pouvant atteindre 50 000 € en cas de location sans autorisation.

2. Que disent le règlement et les résolutions ? Demandez au syndic le règlement à jour et l'historique des résolutions sur les meublés. Un copropriétaire peut faire inscrire une question à l'ordre du jour de l'AG ; c'est le même canal qui sert à demander une copie des pièces.

3. Quel est votre dispositif réel ? Capacité d'accueil annoncée, assurance couvrant l'exploitation touristique, personne joignable, process de ménage, accès. Une annonce qui promet six couchages dans un T3 avec deux places de parking inexistantes, c'est le premier signalement du voisin.

Le passage en assemblée générale : le mode d'emploi

Il y a deux raisons d'aller en AG : obtenir un cadre (une charte, une autorisation de boîte à clés) ou éviter une interdiction. Dans les deux cas, la bataille ne se gagne pas dans la salle, mais dans le dossier envoyé trois semaines avant.

Faire inscrire la question à l'ordre du jour

Écrivez au syndic, de préférence en recommandé, en demandant l'inscription d'une question précise. Joignez le texte de la résolution que vous proposez, en une ou deux phrases. Un copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour ; le syndic doit la porter à la convocation.

Deux précautions qui changent tout. D'abord, formulez une résolution générale (« encadrer l'usage des meublés de tourisme ») plutôt qu'une résolution taillée pour votre appartement : la seconde ressemble à un privilège, la première à une règle. Ensuite, arrivez avec des chiffres vérifiables - nombre de séjours prévus, fréquence des rotations, créneau de ménage, contact unique.

Ce que l'AG peut voter, et avec quelle majorité

Résolution soumise au vote	Majorité requise	Effet réel
Point d'information sur les meublés de tourisme dans l'immeuble	Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires	Le sujet devient officiel, le conseil syndical suit les déclarations
Autorisation de poser une boîte à clés sur une partie commune (emplacement, modèle, fixation)	Article 25 b)	Pose autorisée lot par lot ; sans vote, retrait possible
Interdiction des meublés de tourisme si le règlement interdit déjà le commerce	Article 26 : majorité des membres + deux tiers des voix	Interdiction opposable, sauf résidence principale
Lever une clause d'habitation bourgeoise pour autoriser la location	Unanimité : on touche à la destination de l'immeuble	Accord de tous, donc rare en pratique
Charte d'usage (capacité, horaires, parties communes, contact)	Article 25 si simple information, article 26 si elle modifie le règlement	Le cadre existe avant le premier litige

Une AG ne peut pas, par une résolution de circonstance, autoriser ce que la destination de l'immeuble exclut. Dans l'autre sens, depuis la loi Le Meur, interdire est devenu plus facile que l'inverse. C'est une asymétrie à intégrer avant de demander un vote : on ne va pas en AG pour faire reconnaître un droit, on y va pour organiser une pratique.

Ce qui se joue vraiment dans la salle

Le débat n'est presque jamais juridique. Il porte sur un souvenir : la soirée d'août, les valises dans le hall, la porte claquée à 1 h du matin, la voiture garée devant le local à vélos. Si votre présentation n'aborde pas ces points, la salle les abordera pour vous.

Le dossier qui fonctionne tient en deux pages : la règle applicable, votre dispositif, et la réponse à chacune des nuisances connues. Pas de plaidoirie sur la liberté de disposer de son bien - ça n'a jamais convaincu un voisin réveillé à 2 h.

Le point de vue du gestionnaire : les cinq points qui font basculer un immeuble

Nous gérons 37 logements sur le golfe du Morbihan, entre Vannes, Arradon, Baden et Larmor-Baden. Ce que nous voyons passer depuis trois ans n'est pas un contentieux théorique : ce sont des mails de syndics, des appels de conseillers syndicaux et, parfois, des mises en demeure. Voici les cinq sujets qui reviennent, et ce qu'on met en face.

Le bruit, surtout entre 22 h et 8 h

C'est le motif numéro un. Et le plus injuste, parce qu'un immeuble entier peut vivre mal un seul week-end.

Ce qu'on fait : une règle écrite dans l'annonce, rappelée au moment de la réservation puis dans un message la veille de l'arrivée ; une affichette visible dans l'entrée du logement ; une capacité d'accueil honnête, car une soirée à dix dans un T2 commence par une annonce qui dit « 4 personnes ». En cas de plainte, nous appelons le voyageur et le rappelons à l'ordre. Nous n'avons pas le pouvoir de le faire sortir, et nous ne pouvons pas refuser une réservation instantanée : nous regardons le profil et les commentaires, ce n'est pas un droit de veto.

Ce qui reste au propriétaire : la clause du contrat de location, l'éventuel capteur de niveau sonore (qui alerte sans enregistrer de conversation), et la responsabilité. Le propriétaire est le seul responsable du logement et des gens qui y séjournent. Un prestataire aide, il ne se substitue pas.

Les parties communes : hall, ascenseur, poubelles, linge

Le linge est le sujet le plus sous-estimé. Un changement de locataire, c'est un jeu de draps et de serviettes qui descend, un autre qui monte. Sans logistique, les sacs s'accumulent dans le hall et l'escalier devient une laverie.

Ce qu'on fait : deux jeux de linge par lit, un partenaire blanchisserie local qui prend et rend les sacs au moment de la rotation, aucun dépôt dans les parties communes, et un point poubelles dans le livret d'accueil avec une photo du local. Trois lignes dans un livret évitent des semaines de sacs mal triés.

La boîte à clés et les accès

La boîte à clés vissée sur la rampe du hall est devenue le symbole des locations courte durée dans les copropriétés. Elle est aussi, très souvent, irrégulière : le hall et ses murs sont des parties communes, et sa fixation demande une autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 b), avec un emplacement et un modèle précisés dans la résolution. Sans vote, le syndicat peut demander le retrait, parfois sous astreinte.

Les alternatives propres existent : boîte à clés à l'intérieur du lot ou dans une cave privative, serrure connectée avec code tournant, boîtier sur la gâche. On évite aussi de faire changer le digicode de l'immeuble à chaque séjour, et on ne met pas le nom du logement sur l'interphone - la discrétion fait partie du voisinage.

Le ménage entre deux séjours

Un départ à 10 h, une arrivée à 16 h, et une fenêtre de six heures qui décide de la qualité de la semaine. Le samedi de juillet, c'est le point de rupture de tout le système.

Ce qu'on fait : un créneau fixe, une équipe identifiée pour l'immeuble, pas d'aspirateur avant 9 h quand le voisin travaille de nuit, et un contrôle photo horodaté à chaque rotation. Un prestataire qui connaît l'immeuble ne bloque pas l'ascenseur quinze minutes et ne laisse pas la porte ouverte sur le palier.

La capacité et les fêtes

Une location, ce n'est pas une salle. Une capacité gonflée produit mécaniquement du bruit, des poubelles et des allées et venues ; une annonce qui autorise les événements attire exactement ce que la copropriété redoute. On écrit « pas de fête, pas d'événement, pas de visite après 22 h », et on s'y tient, y compris quand la demande est bien payée.

La charte de copropriété en huit points

Un document d'une page, voté ou simplement annexé au livret, désarme la plupart des conflits avant qu'ils naissent. Huit engagements suffisent.

1. Capacité maximale : celle de l'annonce, sans lit d'appoint.

2. Pas de fête ni d'événement, silence de 22 h à 8 h.

3. Aucun dépôt de valises, sacs ou linge dans les parties communes.

4. Boîte à clés uniquement dans le lot ou la cave privative, jamais sur la façade ni sur une rampe.

5. Ménage entre 10 h et 15 h, sans aspiration avant 9 h.

6. Un numéro unique joignable de 8 h à 21 h, communiqué au syndic et au conseil syndical.

7. Poubelles et tri : local indiqué, jours de collecte affichés.

8. Un point annuel en AG : nombre de séjours, incidents, mesures prises.

Le point 6 est celui qui change le quotidien d'un syndic. Quand un voisin appelle, il a quelqu'un au bout du fil, tout de suite. Il n'a pas à chercher un propriétaire à trois cents kilomètres.

Comment se faire accompagner par un professionnel

Déléguer ne règle pas la question du règlement - elle se règle en AG - mais ça règle la question de l'exécution, qui est celle qui produit les plaintes.

Une conciergerie de location saisonnière prend en charge l'annonce et sa mise à jour, la tarification, les échanges avec les voyageurs, l'accueil autonome, le ménage et le linge, les consommables, les petits travaux et un rapport mensuel. Ce qu'elle ne fait pas : elle ne devient pas propriétaire, elle n'a pas le pouvoir d'expulser un voyageur, et elle ne peut pas choisir chaque réservation. Un contrat qui promet l'inverse est un contrat qui ment.

Ce que le mandat doit dire noir sur blanc : qui déclare en mairie, qui affiche le numéro d'enregistrement, qui répond au syndic, qui traite une plainte de voisin, qui paie le ménage, et comment on sort du contrat.

Côté budget, les ordres de grandeur du bassin vannetais sont stables : 25 % du prix de la nuitée pour un appartement, 20 % pour une maison de trois chambres et plus, ménage et linge refacturés au voyageur. S'y ajoute la mise en route : création d'annonce 99 €, livret d'accueil 60 €, kit de protection de literie 30 €, reportage photo de 120 € (T1) à 300 € (T6), 220 € à 325 € pour une maison, boîte à clés à partir de 60 €, abonnement 30 € par mois. C'est le métier de Location Concept, conciergerie à Vannes, qui gère 37 logements sur le golfe avec un seul interlocuteur pour le propriétaire et un seul numéro pour le syndic - l'assistance voyageurs tourne de 8 h à 21 h, sept jours sur sept.

La vraie ligne de partage n'est pas entre propriétaires qui louent et propriétaires qui ne louent pas. Elle est entre ceux qui savent, à 23 h, qui appeler et quoi répondre au voisin - et les autres.

FAQ

Mon règlement de copropriété interdit-il forcément la location courte durée ?
Non. Tout dépend de la clause d'habitation bourgeoise et de la destination de l'immeuble. Une clause exclusive exclut les locations répétées à la journée ou à la semaine ; une clause mixte peut les tolérer si elles restent discrètes. Et un règlement muet ne vaut ni autorisation ni interdiction : il faut regarder la destination de l'immeuble.

Puis-je louer sans passer par l'assemblée générale ?
Oui dans le cas le plus courant : une résidence principale, jusqu'à 120 nuits par an, si le règlement ne l'interdit pas. L'AG n'a pas à autoriser ce que la destination de l'immeuble permet déjà. En revanche, elle est compétente pour encadrer, et depuis la loi Le Meur pour interdire dans certaines copropriétés.

L'assemblée générale peut-elle interdire la location de ma résidence principale ?
Non. Le mécanisme de l'article 26, ouvert par la loi Le Meur, ne vise pas la résidence principale. Il s'applique aux meublés de tourisme dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.

Qui est responsable en cas de nuisances sonores ?
Le propriétaire. Il est responsable du logement et des personnes qui l'occupent ; le syndicat agit contre lui, pas contre le voyageur. Un prestataire peut rappeler le locataire à l'ordre, documenter les faits et prévenir, mais il n'a pas l'autorité pour intervenir dans le logement.

Puis-je installer une boîte à clés dans le hall ?
Pas sans autorisation. Le hall et ses murs sont des parties communes : la fixation relève en principe d'un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b), précisant l'emplacement et le modèle. Sans autorisation, le retrait peut être demandé, parfois avec astreinte. Une boîte à l'intérieur du lot ou une serrure connectée évite le débat.

Combien de nuits puis-je louer chaque année ?
120 nuits par année civile pour une résidence principale, plafond que les communes peuvent abaisser à 90 jours depuis la loi Le Meur. Au-delà, le logement bascule dans le régime de la résidence secondaire, avec autorisation de changement d'usage et numéro d'enregistrement.